土地资源相对丰富开发强度仅为12.5% 业内人士看好江门楼市发展前景

  9月7日,根据广东统计年鉴(2016)等资料,《江门:粤港澳大湾区的“黑马”》综合报道表明,江门的土地资源丰富,开发强度仅为珠海、中山和佛山的1/3,同时,江门经济增速较快,发展潜力较大,有“打造珠西深圳”的底气。

  受访的业内人士认为,土地资源丰富,有助于江门楼市吸引大鳄进驻,更利于楼市稳健发展。

  A 现象:江门土地资源优势突出,吸引大鳄争相进入

  报道显示,在大湾区中,江门土地资源丰富,土地开发强度仅为12.5%,还有未利用地666平方千米,占土地总面积7.69%,并还有一定数量的工矿地、废弃地等开发后备土地资源,在城市与产业发展上还拥有较为广阔的增长空间。而中山土地开发强度已超出国际上30%的警戒线,可连片开发的土地已严重不足,相比之下,江门开发强度仅为珠海、中山和佛山的1/3。

  江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,一二线城市开发强度较高,拿地门槛高,大片土地很少,而江门土地开发强度低,大片、可开发土地多,拿地门槛相对低,在一定程度上吸引了多家外来房企大鳄争相进入。

  如他所说,房企大鳄进入江门虽不是近一两年的事情,但近两年表现尤为明显,聚集了融创、华夏幸福、美的、富力等大鳄。

  “但我们应客观地看到,江门的很多土地资源并不适宜发展商住项目,所以也不能只是紧盯数据。”一不愿透露姓名的业内人士表示。

  B 影响:江门楼市发展前景值得期待

  土地资源相对丰富,区位条件无所替代,将是大湾区发展中最大的“黑马”,这会怎样影响江门未来的房地产市场走向?

  “会吸引部分标杆房企过来拿地,土地市场因此会变得更活跃,会给楼市正向带动。”广州中原地产营销副总监莫志华认为。

  冯景全的说法预期大致一致:江门土地资源丰富,在粤港澳大湾区其他成员可开发土地有限情况下,有利于承接、发展大型产业项目,经济发展潜力大,将持续为江门带来税收、就业和新增人口,并有利于提高江门市民的收入水平。对楼市来说,有了新增人口和收入支撑,楼市就可持续发展,就会涌现更多高档次高品质的楼盘。放眼未来,江门的城市地位有望进一步提升,或升级到强三线城市。

  莫志华则表示,江门目前虽然作为三线城市,但从粤港澳大湾区的“黑马”、“打造珠西深圳”等说法来看,江门有望向二线城市的目标迈进,并且已经有所行动。比如目前江门几大高速公路的一端联向佛山,希望与广佛对接;另一方面,通过港珠澳大桥、深中通道、深茂铁路与深圳对接。

  “江门若成功承接广佛、深圳、珠海产业转移和居住外溢,楼市可挖掘的空间会很大。”莫志华认为,土地资源丰富是未来江门发展的极大优势,如果江门未来在规划定位、城市配套、经济发展等方面互相配合、促进,房地产开发形势肯定越来越好。

  C 意义:土地资源丰富有助于江门楼市健康发展

  目前,部分热点城市的房地产行之所以出现问题,根本问题之一在于土地资源的缺乏。

  莫志华及江门市房地产行业协会会长叶泽全同时认为,市场变动主要受供求影响,相对珠三角其他城市,江门土地资源丰富,开发强度低,在供应端方面有很大操作空间,如果市场供不应求,可适当增加供应来缓解供求矛盾,这也说明江门的楼市将会比较平稳。

  与江门相邻的中山开发强度较高,未来意味着那里的部分需求会外溢至江门?

  “我看未必。”一不愿透露姓名的业内人士认为,因为中山的土地市场基本能承载当地居民的住房需求,所以,本土的外溢需求较少,即使有,主要的去向也是江门的外海片区。这名业内人士认为,有外溢需求的应该是深圳客户,当他们可能觉得中山的房价相对较高、投资前景相对较差的时候,需求可能会外溢至江门。

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  市区原供地计划中两地块有变

  调整为滨江新区、府西小区地块

  9月9日江门市JCR2017-169(江海)11号国有建设用地使用权挂牌公告。记者发现该地块不在市区2017年商住用地供应计划中。

  9月12日,记者通过市房地产行业协会获悉,市区商住用地供应计划部分地块进行微调,原则是“总量不变、区位调整”。经过深入了解,记者发现江海区外海荔枝围75亩商住用途地块调整为府西小区80亩商住用途地块(即江海11号地);蓬江区潮连桥南侧片区“三旧”改造70亩商住用途地块调整为滨江新区启动区23号和17号两个地块,合共93亩,土地用途为科研、住宅。“此举主要是根据市场实际情况、热度作出的适当调整,主要目的是为了使供地安排更加合理,平抑房价,促进楼市稳健发展。”市房地产行业协会相关负责人还表示,市政府预计第四季度还会根据市场实际情况考虑是否需再度调整住宅用地供应总量。

  府西小区10月再拍地

  起拍楼面价比8月31日所拍地块高出1120元/平方米

  9月9日,JCR2017-169(江海11)号国有建设用地,即江海区府西小区地段新城路与科荟路交界西南侧地块正式挂牌,将于10月18日摘牌。

  该地块折合起拍楼面价为4090元/平方米,相对于8月31日拍下的府西小区地段科达路和金瓯路交汇地块的起拍楼面价2970元/平方米,高了1120元/平方米。

  该地块约79亩,为商住用地,建设用地面积为52701.3平方米,容积率为1.0-2.75,计算容积率总建筑面积为52708~144947平方米,挂牌起始价为5.9亿元,最高限制地价为99920万元(楼面价6894元/平方米)。当报价达到最高限制地价时,竞买方式转为竞争承诺为政府配建住宅的建筑面积(纳入计算容积率住宅建筑面积),以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积”数量最高者为竞得人。

  提及该地块,不得不提近期拍出的两幅地块:8月31日,府西小区地段科达路和金瓯路交汇地块被劲涛以9.2亿元+配建1.84万平方米竞摘得,折合楼面价8450元/平方米;9月6日,蓬江区杜阮镇芝山大道春景园西侧地段被美的地产约6.13亿元拿下,折合楼面价5571元/平方米。

  受访的业内人士对JCR2017-169(江海11)号地块的拍卖表示期待。

  江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,本次推出的地块,临近8月31日拍出的科达路和金瓯路交汇地块,和城轨江门东站、江海交通枢纽无缝对接,交通极其便利,位置更好,周边人居氛围更浓厚,靠近景贤小学,可谓集众多优质资源于一身,质地极高,起拍价也更高,预计会吸引众多房企争抢,成交价自然不菲,甚至有可能超越科达路和金瓯路交汇地块地价。

  美智地产总经理汤建军认为,该地块不仅规模适中,且地段价值高,地块兼顾承接和导流轻轨站的人流集散,同时该片区在8月31日已拍出实际楼面地价高达8450元/平方米的价位,因此本地块的出让或有望再掀起新一轮“抢地战”。

  ★上周楼市综述

  蓬江、江海网签均价重回万元

  达10183元/平方米,环比大涨20.2%

  近日,美智地产根据江门市住建局的数据,梳理了9月4日~9月10日蓬江、江海楼市的情况。

  政策动态方面,江门市首提加快发展租赁市场方案——《江门市加快培育和发展住房租赁市场工作实施方案》,围绕“培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管”等方面提出一系列措施。

  土地成交方面,蓬江区杜阮芝山大道春景园西侧地块最终被美的地产以6.13亿元拿下,楼面价为5571元/平方米,溢价率约68.8%。

  规划动态篇方面, 9月7日,江门规划局公布《江门市潮连岛PJ06-A地段控制性详细规划》(即潮连岛北部)和《江门市潮连岛PJ06-D地段控制性详细规划》(即潮连岛东部),其中潮连岛北部定位为生态宜居片区、生活服务配套组团,规划人口约1.7万人;潮连岛东部定位为国际云人才基地重要组成部分,承载人才数据、人才流通等重要功能。

  新增供应方面,上周3盘新增466套,合计4.86万平方米,包括蓬江玉圭园二期、星海湾华庭和恒大御景半岛。

  网签成交情况,上周整体网签约304套,环比下降9.5%,网签小幅回落;而整体网签价格方面,均价重回万元,约10183元/平方米,环比大涨20.2%,其中北新片区网签12480元/平方米,江海片区网签9230元/平方米。

  重点监测项目方面,上周越秀·天悦星院网签79套,主要是1幢,天鹅湾网签40套,恒大御景半岛网签21套,其余监测项目网签均为10套以下。

  营销动态方面,上周3盘加推,合计推货约458套,其中昇悦居推售2、3幢,毛坯售价9500~10000元/平方米;恒大御景半岛加推19幢,带装修均价9900元/平方米;星海湾加推11、12幢,带装修均价9980元/平方米。

  “上周带装修项目持续增加,网签均价破万,达到10183元/平方米。”美智地产总经理汤建军小结道。