今年4月的楼市数据显示,供应、成交量、房价均环比上涨,全市一手住宅成交均价为8526/平方米,环比上涨3.9%,同比上涨23%;全市一手住宅成交4261套,环比上涨27.9%,同比下降54.8%。

  全市批准预售住宅8239套,环比上涨259%,且同比上涨15.7%,比去年4月的7121套高出1000多套。整体而言,4月供应井喷,市场的推盘积极性明显提高,从而拉升成交环比上涨,不过成交量同比却腰斩,下行趋势仍未改变,库存持续增加。

  区域方面,开平表现得相对比较特殊,环比量价齐跌,但其库存却降至近两年多来新低;蓬江、江海成交均价为11332元/平方米,环比上涨9.2%,同比上涨29.9%,创下新高。

  供应:批准预售住宅8239套,环比上涨259%

  4月,全市批准预售住宅8239套,环比上涨259%,同比上涨15.7%,成为2015年7月至今的第二高值,仅低于2016年9月的8845套,比出台限购政策的去年4月的7121套高出1000多套。

  从区域来看,恩平2月、3月预售套数为零,但4月批准预售1473套,创下近两年多来的新高,第二高值为2015年9月的1278套,而其余区域均环比上涨:

  蓬江、江海批准预售2169套,环比上涨101%,和出台限购政策的2017年4月的2281套大致相当,是去年5月至今的第二高值,仅低于去年6月的2895套,但那时有个偶然因素,便是恒大御景半岛一次推货约千套。

  新会批准预售595套,环比上涨7.8%;鹤山批准预售1787套,环比上涨313.7%,为近两年多来最高值;台山批准预售1776套,环比上涨957.1%,为近两年多来的第二高值,仅次于2017年12月的2120套;开平批准预售439套,环比上涨585.9%。需要指出的是,4月份有其特殊性——含有清明假期,并临近“五一”。

  江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,经过年初的供应低迷,开发商在4、5月份集中推货,以抢占市场先机,导致大部分区域的供应量环比暴增、同比大幅上涨,而随着最近两年成交土地开始陆续开盘入市,由此带动供应量逐步放大,房源紧张局面将有所缓解。

  成交:一手住宅成交4261套

  4月全市一手住宅成交4261套,环比上升27.9%,同比腰斩,下跌54.8%,为今年最高值。

  区域方面,仅开平、恩平环比下跌,其中,开平成交523套,环比下跌0.8%;恩平成交234套,环比下跌0.4%。其余区域均环比上涨——蓬江、江海成交1223套,环比上升10.3%,是2017年11月至今的最高值;台山成交1116套,环比上升158.3%,是2017年7月至今最高值;新会成交489套,环比上升10.1%;鹤山成交676套,环比上升15.8%;

  冯景全表示,4、5月份是传统楼市热售月份,今年也不例外。在经历年初成交低迷后,4月份成交量开始明显上升。全市大部分区域成交环比大幅上升,但由于去年4月份出台限购政策,出现恐慌购房而导致城区当月成交基数暴增,市区成交量同比出现暴跌。

  美智地产总经理汤建军观察到,“五一”前,蓬江、江海楼市整体去化率可达七八成,多个品牌项目甚至为“时光盘”,但是也有少量项目由于产品不合理或总价过高而导致去化较差,仅3—5成,市场分化仍存。

  他认为,由于大部分项目推货集中在4月底,受网签数据延后影响,导致成交未能在4月完全体现,5月或将迎来近半年网签新高。

  房价:一手住宅成交均价为8526元/平方米

  4月份全市一手住宅的成交均价为8526/平方米,环比上涨3.9%,同比上涨23%,为历史第二高值,仅低于2017年10月的8537元/平方米。

  从区域来看,仅开平环比下跌,为6914元/平方米,环比下跌1.7%。其他区域均环比上涨,其中,蓬江、江海为11332元/平方米,环比上涨9.2%,创下新高;鹤山为8475元/平方米,环比上涨5.3%,创下新高;恩平为5116元/平方米,环比上涨8.5%,创下新高;新会为8991元/平方米,环比上涨14.5%,而前两个月分别为9124元/平方米、7853元/平方米,3个月的差额均在1000元以上,波动较大;台山为6750元/平方米,环比上涨3.9%。

  据冯景全观察,蓬江、江海两区的滨江美的公园天下、江海怡景湾等标杆盘分别刷新所在区域房价新记录,周边房价在其影响下有所上涨,带动蓬江、江海均价迈过1.1万元/平方米大关。

  “由于受土地供需两旺、粤港澳大湾区规划即将出台,以及热点区域楼盘的持续热销的影响,全市整体房价上涨势头较强,达到历史第二高值。”汤建军说。

  放眼5月,由于多个高端项目,如瓏悦府等相继入市,江门楼市或将迎来新一轮供需两旺高峰,房价有望稳中有升。

  库存:库存环比上升

  截至4月底,全市待售的一手住宅为34160套,环比上涨13%,同比上涨9.3%,是2017年3月至今的最高值。

  值得注意的是,目前全市的库存量与2015年库存高点时的52075套相比,已大幅减少17915套。按照2017年全年67497套的成交量算,目前的库存消化周期约6个月,仍处于供求偏紧的状态,但已有缓和。

  从各区域的库存量来看,蓬江、江海为7400套,环比上升13.8%,是2017年2月至今的最高值,也是长期徘徊在“6字头”左右后首次“破7”。不过,按照2017年全年19273套的成交量算,目前的库存消化周期不足5个月,仍处于供求偏紧的状态。

  冯景全指出,库存方面,无论全市还是蓬江、江海,库存环比上升,为近一年来最高值,其中蓬江、江海两区库存低位徘徊一年之后,首次上升到7000套以上,库存压力已大减。原因在于:一方面,4月份供应集中放量,市场短期难以消化,造成库存快速上升;另一方面,随着房价逐步上涨和房贷利率逐步提高,市场的承接能力下降,市场整体去化率跟着下降。

  二手住宅:成交2901套

  4月,全市二手住宅成交2901套,环比上升22.9%,为今年最高值。

  分区域看,蓬江、江海成交1080套,环比上升14.8%,为今年最高值;新会成交460套,环比上升76.9%,为今年最高值;鹤山成交365套,环比上升10.6%,为近3个月最高值;台山成交480套,环比上升16.8%,为2017年11月至今最高值;开平成交382套,环比上升18.6%,为近3个月最高值;恩平成交134套,环比上升38.1%,为近3个月最高值。

  二手成交量之所以较好,与一手成交量较好密切关联。

  “受到一手住宅供需紧张,并且不断涨价等因素的影响,部分消费者把目光转向二手房市场。另外,限购令出台后,购买二手房的门槛相对较低,带动了销量。”冯景全指出。

  裕隆基地产二手部总经理吴名鸠指出,由于二手房网签往往滞后一两个月,所以4月的成交数据重点反映的是3月份的成交情况。放眼5月或以后,如果置业者实际首付比例越来越高,房贷利率越来越高,未来成交量可能会受影响。

  延伸阅读

  限购政策的作用

  或是“以时间换空间”

  今年4月楼市数据出台,意味着限购一年来的“成绩单”也已揭晓。那么,透过这份“成绩单”,该怎样客观地评价限购的效果?

  汤建军指出,限购政策的真正作用或是“以时间换空间”,缓解因供不应求而导致的房价过快上涨压力。置业需求在受到金融政策刺激和心理预期等影响下,将会具有集中、瞬时性爆发的特点,但是住房的建设与供应则需要一定时间。也就是说,供应方面对需求的反应是有滞后和延时性的,两者存在时间差,因此,在市场需求爆发时,楼市极易陷入供不应求的紧张态势,从而推动房价上涨,而房价上涨又击中了置业者“买涨不买跌”的心理,进一步加剧供不应求的不平等关系。

  限购政策的出台,就是以行政手段“限客流”,为增加住房供应争取时间,逐步缓解市场供不应求的态势,从而缓解房价上涨的压力,因此从江门近一年楼市“供应逐步增加”“整体成交量下降”“库存上涨,去化周期上升”等多个角度的数据表现来看,政策的效力是明显的,而房价方面,则需要在供求关系真正缓解,才会趋于稳定。

  冯景全表示,限购一年来,加上房贷利率逐步提高,市场交易量已逐步降温,库存有所上升,库存压力已减小;随着去年大量成交的土地逐步入市,市场供应有望放量,有助于楼市稳定。