“重要通知!现二手楼银行没有3成首付了,包括邮储银行和中行,(楼龄)10年内4成,10—15年5成,16年以上6成,超过20年的不接件。”近日,这一信息在朋友圈广泛传播。记者多方走访发现,这一信息具有一定真实性,但具体的贷款成数、利率则因银行而异,不能一概而论。不过,具体到步梯楼,贷款成数确实打了折扣,再加上利率持续上浮至30%左右、银行评估价普遍低于实际成交价两成左右,使得置业门槛提高,或使得二手房市场成交受到一定影响。

  A房贷利率持续上浮至20%—35%

  黄小姐今年26岁,在我市高新区一企业做普工,无力购买一手住宅,只好转向二手住宅。令她没有想到的是,进入四五月以后,房贷利率再次上浮。

  事实上,从去年7月份至今年3月,我市的房贷利率出现“多连涨”,其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%—30%。

  是否真如黄小姐所言二手住宅房贷利率再次上浮?为进一步了解情况,近日,记者以置业者身份,走访了多家银行,其中,建行江门市分行信贷经理叶小姐表示,房贷利率首套上浮20%—25%,二套上浮30%—35%。农行江门分行胜利支行客户经理王小姐、中行江门分行信贷经理区先生、邮储银行江门市分行信贷经理梁先生均表示,房贷利率首套上浮25%,二套上浮30%,而工行江门城西支行一不愿透露姓名的信贷经理告诉记者,无论首套、二套,房贷利率均上浮35%。

  嘉毅地产总经理邓桐燊、裕隆基地产二手部总经理吴名鸠、乐有家江门区域副总经理李烨也表示,目前,主流银行的二手房房贷利率政策是:首套上浮20%—25%,二套上浮30%。

  银行利率持续上浮,无疑使置业者的置业负担增大。以首套二手房房贷为例,如果40万元按照等额本息的还款方式,20年还清,去年8月时,利率普遍上浮10%,则月还款额约为2727元,利息总额约为25.4万元。现在,利率普遍上浮25%,则月还款额约为2895元,利息总额约为29.5万元。不难看出,时隔9个月,房贷需多付4万多元利息。

  B二手步梯房置业门槛提高

  然而,相对于房贷利率的上浮,受访对象普遍认为,更重要的是首付门槛提高了。

  在东鹏地产农林店,置业顾问林女士掏出手机,郑重地向记者展示了一条信息“现二手楼银行没有3成首付,包括邮储银行和中行,(楼龄)10年内4成,10—15年5成,16年以上6成,超过20年的不接件。”

  “实际情况也是这样。”她进而讲到,前两天,她卖掉一套房源,是1997年建的,楼龄已超20年,由于看起来比较新,银行才同意贷款。买方是第二套房,按说可首付4成,但由于楼龄在16年以上,需要首付6成,所以,总额为60多万元的房子,买方付了40多万元首付。

  此外,记者还采访了裕隆基地产二手部总经理吴名鸠、嘉毅地产总经理邓桐燊等多位业内人士,梳理他们的采访时发现,银行对于步梯楼的普遍态度是:超过15年楼龄的房源需要考虑,超过20年楼龄的房源较少接单,超过25年楼龄的房源几乎停贷。一般来说,楼龄越大、楼层越高,获得贷款的成数越低,或为5成,或为4成,甚至停贷。不过,究竟多少年、多少层的房源获得贷款的成数有多少,最终得看客户、房源的具体情况而定,不能一概而论。相对而言,邮储银行、浦发银行等几家银行的政策较为宽松。

  “我们除了20年以上楼龄、顶楼的不做之外,其余的房源首套都可以贷7成,第二套都可以贷6成。”邮储银行信贷经理梁先生表示。

  伴随贷款成数较低的,还有银行评估价较低。二者综合作用,使得置业者的门槛再度提高。举例说,一套2003年的房源,房龄有15年,实际成交价为70万元,银行评估价只有60万元。按照政策,本应贷款7成,有的银行只允许贷款5成。如此一来,他只能贷款30万元,距离期望的贷款49万元相差甚远。

  不过,电梯洋房的评估价、贷款成数却较少受到影响。

  为何会出现这种差异?吴名鸠分析认为,或是银行在房贷额度有限的情况下,主动筛选优质客户,降低风险。

  C二手住宅成交或受影响

  记者留意到,今年4月,全市二手住宅成交2901套,环比上升22.9%,为今年最高值。

  嘉毅地产总经理邓桐燊分析认为,由于利率持续上浮、一手房交易较热等原因,江门今年3月份的二手房成交一反常态,比较火热,而由于二手房网签往往滞后一两个月,所以4月份的二手房成交数据比较亮眼。放眼5月以后,如果金融政策持续趋严,成交数据可能有所萎缩。

  裕隆基地产二手部总经理吴名鸠的说法与其大致一致:“具体到我们公司,5月份上半月的成交数据与4月份上半月的成交数据大致持平。如果置业者实际首付比例越来越高,房贷利率越来越高,未来的成交量可能会受影响。”

  “老城区配套成熟,置业成本低,受到了部分街坊,尤其是购买力有限的刚需群体的追捧,系列金融政策可能会使他们受到伤害。”邓桐燊感慨道。

  延伸阅读

  一二手房价格倒挂

  并非普遍现象

  “现在看到朋友圈、网站发布了一些二手房源的信息,发现价格都比较高。这是不是说明一二手房房价倒挂现象比较普遍?”市民王先生有此一问。

  所谓一二手房价格倒挂,是指相同地段内二手房的成交单价高于兴建中的一手房。

  目前,我市二手房成交较为活跃,一方面是因为二手房没有限购,而一手房价格普遍偏高且供求关系偏紧;另一方面是因为二手房的需求队伍巨大,只要市场被中长期看好,那些持币待购的消费者和投资者便会随时流入这个市场,从而在事实上形成强劲的市场。

  “一二手房价倒挂的现象不明显。”东鹏地产农林店林女士表示,仅有个别有优质学位支撑的楼盘存在这一现象。

  据嘉毅地产总经理邓桐燊观察,目前拥有紫茶学位的小区,如星汇名庭、海逸城邦、上城骏园等,带装修二手房房价普遍在15000元/平方米以上,高于周边在售带装项目的价格,出现了一二手倒挂现象。另外,天鹅湾小区的带装修二手房约12000元/平方米左右,高于带装修一手房的价格,主要原因在于,二手房在小区所处的位置较好。至于范罗冈小学滨江校区附近的小区,如保利大都会,带装修二手房约14000元/平方米左右,和带装修一手房价格大致相当,并没出现明显倒挂现象,主要是因为保利的二手房相对较多。

  裕隆基地产二手部总经理吴名鸠的说法与其大致一致,“主要是学位对较高的二手房房价形成了支撑。”