在金融去杠杆的背景下,今年上半年集合类信托成立整体萎缩,但是部分产品逆势上扬,其中最典型的为房地产信托。来自用益信托的数据显示,上周(7月30日-8月5日)信托产品成立规模环比大幅上涨了73.95%,其中,房地产领域投资规模占比再居首位,共成立26款,占总规模的57.18%。在分析人士看来,目前房地产融资需求持续高增长,因此短期对信托融资的需求或难以降低。

  规模狂飙

  从发行情况来看,上周发行数量与发行规模走势大有不同,发行数量环比猛增了37款,但发行规模却较上周环比略微下降了0.6%,且仍然守住在250亿元大关口上方。由此可以看出近期发行市场行情走势变化幅度有所趋缓。从发行的信托产品投资领域来看,金融领域45.08亿元,工商企业领域17.61亿元,房地产领域规模125.87亿元,基础产业领域72.39亿元。

  房地产信托占比规模撑起信托市场半壁江山。由平安信托成立的“开元6号集合资金信托计划”融资规模高达8亿元,成为当周成立规模最大的产品,投资方式为信托贷款,投向房地产领域。

  事实上,在近年来房地产调控政策的施压下,地产商从信贷渠道融资难度提升,转而通过信托途径获得资金,导致房地产领域信托资金规模增速狂飙。数据显示,上半年68家信托公司集合信托成立规模合计7280.4亿元,同比下降19.41%,而房地产信托成立规模为2645.86亿元,同比增长54.34%。

  信贷融资渠道受限成主因

  分析人士表示,目前房企融资需求仍较大,即使在房地产市场严调控与金融强监管的压力下,房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限,导致房企对信托融资的需求增大。

  来自央行的数据显示,截至2018年6月末,人民币房地产贷款余额35.78万亿元,同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点,上半年增加3.54万亿元,占同期各项贷款增量的比重为39.2%,这一比例较2017年低2.3个百分点。

  在房地产贷款增速回落的同时,更多的信贷资源倾斜至保障性住房领域。央行公布的数据显示,房地产开发贷款余额9.63万亿元,同比增长24.1%,其中保障性住房开发贷款余额4.08万亿元,同比增长37.4%。

  交通银行首席经济学家连平认为,在各项融资渠道都明显收紧的形势下,房地产行业作为去杠杆的重点领域,银行信贷也在不断收紧,房地产贷款增速多个季度持续回落。随着租赁住房、保障性住房、共有产权房等政策性住房的建设不断加快,以及租售并举长效机制的逐步推进,房地产开发贷款仍然延续较快增长态势。按照新的三年棚改攻坚计划的要求,上半年全国棚户区改造已开工363万套,加大棚改配套基础设施建设力度和保障性安居工程建设成为资金投入重点。

  连平指出,在房地产市场严格调控的背景下,未来随着棚改续建项目的不断加快,国家重点支持的各项政策性住房建设的力度加大,在房地产贷款稳中有降的同时,开发贷款仍将保持低增长态势。

  风险需警惕

  值得注意的是,是在监管部门多项举措严限投融资、全国性抑制投机炒房以及对金融机构涉房业务合规检查和监管力度不断加大的背景下,监管机构对信托公司合规经营的要求也随之提高。据银保监会公开信息不完全统计,信托公司今年已经收到了至少17张罚单。其中,涉房业务为监管机构处罚的重点领域之一,今年3-6月,深圳、甘肃、浙江三地银监局相继对相关信托公司作出处罚,处罚事由分别为“违规向土地收购储备中心放贷,严重违反审慎经营规则”、“将信托资金违规用于土地储备贷款”、“房地产项目贷款审批管理不审慎”。

  用益信托资深研究员帅国让在接受北京商报记者采访时表示,基于房企对资金的需求较大,预计房地产信托短期内会维持一定的规模,但需要警惕房企信用风险以及不确定环境下的市场风险。

  一位不愿具名的资管专家表示,大部分房地产信托产品于2016年下半年发行,因此,2018年下半年将会迎来兑付高峰期。

  帅国让进一步分析道,根据信托业协会一季度数据显示,未来一年信托兑付高峰期在今年12月,到期规模8849亿元。由于房地产市场风险相对可控,系统性、区域性风险发生的概率很小,不过,不排除少数个别项目出现兑付危机。