江门楼市“金九”成色不足,在“银十”开端的国庆黄金周,多个楼盘主动出击,纷纷推出促销活动以保持市场活跃度,最集中的莫过于推出“特价房”,但去化情况一般。

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  今年国庆假期楼市人气较淡

  10月1日至10月3日,中梁旭辉壹号院推出了契合“新中式”调性的活动,包括传统皮影体验、十二生肖糖画等。

  与之类似,国庆期间,多个项目开展了活动,比如,位于蓬江区棠下镇的云上西棠项目,开放了示范区,并开始接受VIP预约登记;位于新会区司前镇的缤纷汇广场,营销中心和样板房同时开放;位于鹤山沙坪街道的时代倾城项目,开展了积木王国活动。

  活动花样繁多,人气究竟如何?

  中梁旭辉壹号院相关负责人许镇堡表示,国庆假期前3天,项目每天大约有五六十组客人到访,自10月4日开始,人气有所减弱。

  裕隆基地产总经理杨东卉的说法与之相似,“国庆前几天的人气还是可以的,后几天就比较差了。”

  记者查阅资资料获悉了近几年国庆黄金周的楼市表现——2015年,借着江门房博会的盛大举办及好天气的“东风”,江门各大楼盘在国庆黄金周的前半段斩获颇丰,不过,受台风“彩虹”影响,黄金周后段人气骤降,使得整个黄金周的成交量未能让开发商满意;2016年,江门楼市在国庆长假的成交量非常好,不过受政策影响有部分购房者出现观望情绪;2017年,江门中心城区“黄金周”楼市货源供应基本充足,而实际成交出现分化,部分品牌项目销售较为理想,去化可达9成以上,而部分加推项目的销售情况则一般,从整体来看,热度明显不及2016年同期。

  据美智地产总经理汤建军观察,相对于前3年国庆黄金周,市民看房热情有所回落,呈现观望多成交少的情况;另外,几个高价地项目也选择国庆期间开盘,其中包括蓬江区碧桂园滨江天际、新会的碧桂园大成和台山敏捷悦府等,几个高地价项目首推的产品实际价格均明显低于此前吹风价,但受到区域客户消费力影响,个别项目去化情况仍较为一般。

  为何岁岁年年景不同?受访对象普遍谈到了几大原因:供应量处于近年来极低水平,只有为数不多的几个项目开盘;经过前两年的火爆行情,购房需求已得到一定程度释放,短期难以大增;随着今年楼价逐步走高,加上利息不断上浮,置业门槛提高;部分意向购房者心理预期发生改变,变得更加谨慎。

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  “特价房”优惠幅度有限,对销量拉动不大

  无论开展何种形式的活动,其终极目标是销售。

  记者留意到,营销方面,多个项目以不同形式的“特价房”去库存——美的·雅居乐公园天璟推出了4套“特价房”,均价约10000元/平方米;公寓项目又一居·作品一号推出了多套“特价房”,最低价格为52.8万元;天鹅湾推出10套“特价房”,最低单价9500多元/平方米;碧桂园·中海瓏悦府推出10套“特价房”,均价12600元/平方米;恒大御景半岛推出15套“特价房”,毛坯房源单价最低不到“9字头”;碧桂园西江华府打出了“国庆清盘价 全线9折”的口号……相对于上述项目,江悦城·公园里的优惠力度看起来更大,它推出10套特价房源,均价在10000元/平方米左右(客户需缴纳4万元电商费用后方可享受一口价单位),在房价优惠的基础上,该项目还推出赠送20年车位使用权的优惠。

  美智地产总经理汤建军指出,今年江门国庆楼市房企促销力度加大,其中美的、恒大、碧桂园等品牌开发商都推出“特价房”。

  “推出‘特价房’的主要目的在于给销售人员一个‘call客’的由头,吸引客流,顺便把尾货促销一下。”裕隆基地产总经理杨东卉表示。

  江门地产智库、楼市分析师冯景全认为,“特价房”往往是市场人气相对低迷的产物,纵观今年国庆的“特价房”,往往是大户型、天地单位(低层或顶层单位)等本身难以销售的房源。

  但据汤建军观察,部分项目确实存在通过平价入市或整体小幅下调价格的手段来走量,此部分楼盘以市区外围区域为主。

  不过,记者走访获悉,这些“特价房”的优惠幅度有限,相比此前房价,每平方米大约只降低了两三百元,这或许是这些“特价房”在国庆期间未能全部售出的主要原因之一。记者从多个项目的相关人员处获悉,国庆期间金河湾推的“特价房”还剩两套没有售出;碧桂园西江华府还有三四套没有售出;碧桂园·中海瓏悦府还有2套没有售出。另外,记者于10月2日走访发现,江悦城·公园里推出10套“特价房”,到了10月7日,销售人员告知记者,“特价房”没有售出;记者于10月6日中午走访恒大御景半岛发现,其销售中心大屏幕上显示有10套“特价房”,只有一套售出,一天以后,信息依然如故。

  事实上,放眼全国,多地促销手段明显增多,北上广深如此,珠海、中山亦然。

  据珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮观察,珠海几乎所有在售项目均以“特价房”的手段加快去化率。在开发商加大促销手段的前提下,一些性价比高、产品适合市场的项目能获得很好的业绩,但另一些品质一般、促销力度不足的项目则呈现滞销、人气不旺的情况。

  据熟悉中山楼市的李小姐观察,国庆假期的中山楼市也掀起了一阵促销热。据不完全统计,有超30个在售项目推出活动或优惠,比如远洋新天地,剩下部分房源可享受总价减15万元及97折优惠,折后单价约23000元/平方米,一次性付款可额外享受98折优惠。

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  促销将持续 但力度有限

  被视为观察“银十”成色的重要窗口,国庆黄金周的楼市表现总体较淡,放眼今年楼市后市趋势又将如何?

  “预计未来几个月楼市依然会比较淡。”裕隆基地产总经理杨东卉认为。

  业内人士刘先生则认为,楼市将会与天气一样越来越冷,楼市的营销则会像春天一样纷繁复杂起来,不排除有些项目的价格会出现松动,但幅度有限,或在5%以内。

  “预计江门未来几个月,即春节前后,江门市场或迎来全面的促销浪潮。”美置地产总经理汤建军重点分析了两方面原因:一方面,受到全国整体市场预期下行,各城降价促销事件影响,本地置业客户的观望情绪逐步增加,导致成交量持续低迷;另一方面,企业的资金压力在金融收紧和成交低迷的双重夹击下,需要通过走量回笼资金,且临近年底,部分房企有冲业绩的压力,多种因素促使房企以价换量或平价入市来换取资金,保证现金流。

  江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为,接下来几个月,由于当前库存仍然处于低位,房企整体去化压力其实并不大,从当前楼盘正常户型、正常楼层的房源价格看,仍然处于稳定的高位。同时,由于去年的高价地碧桂园滨江天际、美的天誉等项目将陆续入市,进入网签阶段,中心城区均价将被高价盘结构性拉高,同时也将一定程度带动其他项目的销售。