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  近期，随着全国30个省（除吉林）陆续公布2021年人口数据，一则#广东2021年出生人口最多#的词条火上热搜，短时间内收割上亿阅读量！

  据统计，广东2021年全年出生人口达118.31万人，占全国出生人口的比重达到了11%，是全国全年唯一出生人口在百万人以上的地区。

  广东常年稳坐人口第一大省的位置，但在常住人口分布上，有六成人口聚集在当下发展日新月异的大湾区内地9城。

  要知道，房地产长期看人口。在对产江湖，人口可以说是维持楼市“生命力”的重要引擎之一。作为人口集聚地的湾区9城，楼市无疑充满蓬勃朝气，也备受全国关注。

  那么，抢占人口优势的湾区9城近期楼市表现如何？随克而瑞一起来看新鲜出炉的【湾区4月报】。

  湾区热点

  政策是楼市的风向标。

  自去年调控不断收紧，湾区楼市成交下行之后，去年底政策开始调转风向，频发“救市”信号。

  就在刚过去的4月份，中央再明确“满足合理住房需求”，地方楼市政策调整明显加速，调控放松城市从三四线城市拓展至二线城市。

  调控放松主要从限购、限售两方面展开，其中限购群体放松从人才拓展至满足养老投亲、多胎家庭，再到降低远郊购房资格门槛；限售调整方向为局部/整体取消限售、缩短限售年限。

  湾区作为全国楼市的先行军，对楼市的风吹草动具备最敏感的“体质”。

  比如，惠州的惠阳区和大亚湾放开限购，佛山出台“满五”二手房不计入限购数量，中山对大专以上购房者敞开怀抱、东莞取消“双半年”、本科学历社保缩短至半年、肇庆高新区人才购房买房补贴2-10万元......

  金融端也打开“水龙头”，4月央行宣布降准25BP，释放资金5300亿。降幅虽比此前要小，但从一定程度上对房地产也是利好。

  更重要的是，信贷端对购房者展现友好一面。克而瑞监测到，4月重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，创2019年以来月度新低。

  另据最新消息，目前深圳为大湾区房贷利率最低的城市，首套稳定在4.9%，二套为5.2%；肇庆则是湾区房贷利率最高的城市，无论首套或二套，房贷利率普遍在6%上下浮动。

  商品住宅供求情况

  从4月湾区9城的供求情况看，商品住宅共计供应432万方，环比上涨54%，成交310万方，环比下降8%，成交均价24522元/㎡，环比微跌1%.

  具体到9城，克而瑞监测到，广州、惠州供应量回升至百万方水平，环比均翻倍增长；整体成交则未见起色，9城中除广州成交67万方，其余8城均在50万方以下。均价方面，深圳以72333元/㎡远超，排名第二、第三的广州、东莞均是3字头。

  具体来看各城商品住宅供求走势：

  广州：本月房企大批量取证备战“五一”，致使供应放量；受疫情及清明假期制约、暂无利好政策出台等因素影响，成交呈现缓慢复苏态势，去化表现略有回温，其中市区、黄埔、番禺等区域仍有购买力支撑，成交稳健，花都、增城等郊区库存积压，热度未见起色。

  佛山：本月佛山市场受广佛疫情反复影响，部分临广片区广州客户到访受阻，加上下半月多个项目放缓推货，转为待5.1蓄客为主，市场观望气氛持续，致使全市月度供求量环比大幅下挫。继上月降低人才T卡门槛之后，本月末佛山进一步松绑限购救市，后市预期有望转好。

  肇庆：4月市场整体维持低位运行，月内房企持续以价换量动作，特价房、低首付、送家电等多手段促销，但成交效果甚微，成交量价齐跌；月底迎来五一假期，房企积极备货，带动供应量环比上升，多盘月底集中抢闸加推，但市场人气不足，其中鼎湖区、肇庆新区去化惨淡。

  深圳：房企为冲刺“红五月”，本月取证步伐提速，供应大增，然而市场信心尚未恢复，成交维持低位，目前深圳房贷利率降至历史最低值，且土拍限价上提有助于提升市场预期，预计市场信心缓慢恢复，前期积累需求逐步释放，楼市有望在三季度内完成触底回稳。

  东莞：本月供求同比下降均超3成，市场持续低迷，房企推新意愿不强，促销让利明显增多；住宅整体认购不佳，分化明显，个别“品质+价值”项目热销，其他盘去化不佳。4月28日，东莞住建局发布利好政策，放宽购房资格，但政策效果有待观察。

  惠州：（略）

  珠海：（略）

  中山：本月住宅市场供求量与上月基本持平，南朗镇网签6.7万㎡重居首位，拉动全市均价上涨2%。市场持续横盘，项目长期“以价换量”导致市场信心不足，成交乏力；月末中山人才政策放宽至大专学历，项目也抓住五一节点，发动渠道、加大营销力度，项目上客量有所提升，但政策实际效果甚微。

  江门：供应回暖，成交量价小幅回落。多盘营销发力，主要提前抢占五一市场，项目折扣力度加大，价格战激烈，当前买方市场占主导，选择性增加。为刺激低迷的市场情绪、提振购房者预期，月底推出14条救市措施释放利好，或带动5、6月楼市小幅回暖。

  开盘去化

  克而瑞监测到，4月湾区9城推盘积极性提升，整体推货量突破万套，环比上升26%。其中，广州推货尤为积极，总推货量5145套；另外东莞、深圳、肇庆也推货过千套。

  去化方面，4月9城平均去化率25%，环升12pxs，但仍处在低位运行状态。（备注：整体去化率剔除惠州、江门推售量）

  相对而言，深圳、珠海去化率较高，分别为33%和35%；其余8城去化更低，尤其是佛山、肇庆今年以来市场成交疲软，月均去化均在2成以下，4月去化仅12%；值得一提的是，广州4月平均去化率为27%，较上月上升12pxs，楼市呈现缓慢复苏态势。

  各房企湾区业绩方面，继越秀、华润、深圳益田和深圳地铁集团之后，4月保利加入百亿军团，该房企在广州、佛山、东莞、中山、江门5城销售业绩名列前茅。

  另外，华润置地湾区业绩率先突破200亿，其在深圳的业绩便高达197.73亿。（数据来源：CRIC；江门统计范围为蓬江、江海、新会，统计口径为商品住宅+商业。）

  湾区土市

  监测到，4月大湾区9九城经营性用地共计供应143万方，环降78%；由于4月深圳、东莞迎来今年首轮集中土拍，带动整体成交量环涨50%，共计285万方。

  从今年首轮集中土拍来看，各城间土拍热度分化明显。

  深圳土拍热度尤为高涨，首轮集中供地的8宗地块全部触顶成交。值得一提的是，在深圳今年首轮集中供地地块中，有7宗属于限价地块，但有5宗地块限价相比去年同片区地块上调，幅度集中在2000-4500元/㎡，这在一定程度上激发了房企的拿地信心。

  相对而言，东莞首轮集中土拍要冷清许多，原定首轮出让的8宗涉宅地，6宗因无房企报名提前终止出让，仅2宗地块底价/低溢价成交。

  另外值得留意的是，广州也于5月初迎来今年土拍首秀，最终18宗地块共成交17宗，流拍1宗，合计收金341亿元。整体来看，土拍热度相对一般，多宗地块均仅1家房企报名并底价拿地。

  最后来了解一下4月份房企拿地榜单排名，由于深圳、东莞迎来首轮集中土拍，多个知名国企积极拿地上榜。

  其中，万科于深圳、东莞各下一城，今年截至4月底共计在湾区的拿地建面为103.22万方，总拿地价98.28亿元，反超华润成为4月“地王”；华润以拿地建面69.16万方，总拿地价79.91亿位列第二；排名其三的武汉城建，拿地建面22.17万方，总拿地价50.13亿元。

  除此之外，榜单上出现不少“新面孔”，武汉城建、深夜、天健等均为新晋房企。（克而瑞广佛区域）