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  乐居江门讯 6月3日，万科竞得江门篁庄考场121亩“三旧”地！

  地块位于蓬江区江侨路与明理街交叉口东北侧（华茵桂语西侧），成交总价约16.1亿（161361万元），折合楼面价约8221元/㎡，溢价率43％！

  该地块是近年来江门推出的为数不多的“好地”之一，地块扼守滨江新区与北新区交汇处，拥有前后双园景+天沙河水景，适合打造高品质的改善型产品。

  据乐居了解，本次地块参拍热度较高，总报价超55轮！截止到2021年06月03日12时29分，共有4名竞买人参与了本次报价/竞价，分别为碧桂园、万科、越秀、龙光等（仅供参考）。土地报价部分流程如下：

  12:25，报价161361万元，折合楼面价8221元/㎡，溢价率43%。

  12:19，报价160361万元，折合楼面价8170元/㎡，溢价率42%。

  12:15，报价159361万元，折合楼面价8119元/㎡，溢价率41%。

  12:10，报价158361万元，折合楼面价8068元/㎡，溢价率40%。

  12:06，报价157361万元，折合楼面价8017元/㎡，溢价率39%。

  12：02，报价156361万元，折合楼面价7966元/㎡，溢价率39％。

  猛跳约20轮报价，现超50轮报价，11:57，报价155361万元，折合楼面价7915元/㎡，溢价率37.7％。

  11:54，报价145361万元，折合楼面价7126元/㎡，溢价率24％。

  11:52，报价139861万元，折合楼面价7126元/㎡，溢价率24％。

  11:50，报价136361万元，折合楼面价6947元/㎡，溢价率20.8％。

  11:45，报价135361万元，折合楼面价6896元/㎡，溢价率19.9％。

  11:42，报价134861万元，折合楼面价6871元/㎡，溢价率19.5％。

  11:33，报价133361万元，折合楼面价6794元/㎡，溢价率18％。

  11:24， 报价132361万元，折合楼面价6743元/㎡，溢价率17％。

  11:20， 报价131861万元，折合楼面价6718元/㎡，溢价率17％。

  10:57，报价126861万元，折合楼面价6463元/㎡，溢价率12％。

  10:31，报价120861万元，折合楼面价6158元/㎡，溢价率7％。

  10:25，报价119861万元，折合楼面价6107元/㎡，溢价率6％。

  10:16，报价117861万元，折合楼面价6005元/㎡，溢价率4.4％。

  10:13，报价116361万元，折合楼面价5928元/㎡，溢价率3.1％。

  10:08，报价115861万元，折合楼面价5903元/㎡，溢价率2.7％

  10:06，报价114861万元，折合楼面价5852元/㎡，溢价率1.8％。

  10:00，报价114361万元，折合楼面价5826元/㎡，溢价率1.3％。

  地块详情：5750元/㎡起拍 吸引不少房企关注

  地块位于蓬江区江侨路与明理街交叉口东北侧（华茵桂语西侧），起始总价约11.3亿，折合楼面价约5750元/㎡。据乐居了解，本次地块参拍热度较高，截至目前，已知6家企业参拍，分别为碧桂园、万科、越秀、龙光、建发和骏景湾嘉华联合体（仅供参考）。

  该地块是近年来江门推出的为数不多的“好地”之一，地块扼守滨江新区与北新区交汇处，拥有前后双园景+天沙河水景，适合打造高品质的改善型产品。（详情）

江门市公共资源交易中心截图

  地块曾于4月22日因故终止挂牌，重新调整规划条件及用地范围。此次挂牌主要修改的出让条件：

  1）地块最高限价为169291万元，即最高限制单价为8625元/㎡，相比第一次挂牌的6894元/㎡，提高了1731元/㎡。

  2）配建道路要求增加了条件，如因政府无法提供道路用地给建设单位进行道路建设，则相应的道路配建责任取消。地块二退道路红线要求中，增加了临明理街不少于10米。

  对于最高限价调整的原因，美智研究中心表示，一方面是该地块自身因素问题，地块本身配建要求较多，配建成本相对较高，假如地块报价达到6894元/㎡，则地块转为竞配建，不仅增加项目建设成本，同时也减少项目的可售面积，使得地块的实际成本再次增加，不利于房企对地块的运作。

  另一方面是市场环境变化因素，6894元/㎡作为最高限价的标准已经是4年前的地价参考，无论是楼市热度还是土地价值现今早已有所变化，随着现阶段市场的逐步稳定，旧有的限价标准确实有必要随着市场的实际情况作出相适应的调整。

  调高土地限价上限，不仅可缓解地块的操作压力，也可适时跟进市场变化，调整过往的土地限价标准，利于体现土地的真实价值，调动意向房企的积极性。

江侨路121亩“三旧”地位置示意图

  据乐居了解，由于该地块整体素质较好，前段时间，吸引不少房企前去看地，想将本次地块“收入囊中”，其中包括尚未进驻江门的新房企。

  地块出让建设用地面积80939.48平方米（约121.4亩），其中地块一建设用地23635.36平方米，地块二建设用地57304.12平方米，起拍总价为112861万元（约11.3亿），折合起拍楼面价5750元/㎡。

  规划指标：容积率可统筹使用 

  宗地竞买保证金33860万元，最低增价幅度500万元/次。土地使用年限：商服用地40年、住宅用地70年。地块规划指标如下：

  容积率:

  地块一:1.0- 2.0，计算容积率建筑面积: 23641 -47282平方米,其中商业服务业设施计算容积率建筑面积≤9456平方米;

  地块二: 1.0- 2.6，计算容积率建筑面积: 57307-148998平方米,其中商业服务业设施计算容积率建筑面积≤29800平方米。地块一、地块二的容积率可统筹使用。

  建筑密度：地块一≤22%，地块二≤20%；绿地率：地块一、地块二≥35%。

  挂牌出让宗地的基本情况和相关指标要求：

  竞得人必须严格按规划文件的要求建设配套设施，其中，配建道路：规划用地红线范围内明月街、明理街、明居街、地块一与北侧公园之间的步行道及其附属设施的建设（含路灯、雨水、污水、消防及其他市政管线）。配建道路及步行道须无偿移交政府。

  社区公共服务用房（含养老服务设施）建筑面积不少于1200平方米（其中养老服务设施不少于400平方米），其中首层面积不少于建筑面积的20%，建成后须无偿移交政府。

地块实景图

  交易规则：最高限价8625元/㎡ 

  本次最高限制地价为169291万元，最后出价的竞买人的最高报价不超过最高限制地价，则按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞配建设住宅建筑面积（纳入计容建筑面积），以“最高限价+配建住宅建筑面积”数量最高者为竞得人。竞拍配建住宅建筑面积每次增幅：200平方米。

  配建住宅建筑面积为人才住房，户型面积范围80平方米以上，根据《江门市配建房屋管理工作方案》，由竞得人建成后无偿移交并首次登记在江门市市区公房管理中心名下。

地块红线图

  周边规划：篁庄考场规划升级，新建36班初中 

  今年2月，江门市自然资源局公示《江门市篁庄考场地段规划调整及城市品质提升策划方案》，为优化篁庄考场地段道路系统，改善地段交通，提升城市公园品质。这意味着，江门篁庄考场地段将焕新面貌！

篁庄考场地段规划调整及城市品质提升策划方案

  其中，公园绿地增设停车位、增加市民活动场地，通过规划云道、步行径连接各组团，满足市民户外活动需求，调整后公园绿地用地面积由30411平方米增至30798平方米。

策划方案——公园绿地效果图

  在规划新篁路和明理路交叉口北侧的篁庄考场地块处，将新增一所初中，办学规模按36个教学班控制，总建筑面积不少于48000平方米，该学校总投资需达到约2.5亿（25105.84万元）。

  据了解，该初中为越秀地产配建的新华侨中学。

新建学校位置

  区域商业配套也进一步升级，希尔顿花园酒店、永利超市、广记饮食集团强势进驻华茵广场。

  周边房价：新房均价1.2-2.3万/㎡ 

  江侨路附近汇聚数十个成熟住宅小区，如华茵桂语、越秀·星汇名庭、海逸城邦、方直珑湖湾、月珑湾等，楼盘大部分都已入住，区内居住氛围浓厚，二手房价格约1.3-1.6万/㎡。

  新盘方面，区域有滨江和院、蒲葵之梦在售。滨江和院近期将出售4栋洋房，建面约95/114㎡三四房，毛坯均价约12000元/㎡；

  蒲葵之梦新一期组团主推洋房产品，户型为110-220㎡，大三房、大四房设计， 46-47层景观洋房，带风格装修出售，即将开销售中心。从项目销售处了解到，新品吹风价约20000元/㎡。

  另外，蒲葵之梦剩余少量永利轩别墅，建面约500-900㎡，毛坯均价约23000元/㎡。

  附：6月土拍时间表 

  6月，江门有6宗商住地待拍，其中蓬江有2幅，江海、新会、鹤山、开平各一幅。