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  10月13日，星海湾摘下江海“三旧”地！5162万底价成交，折合楼面价4100元/㎡！

  这是江海区2020下半年首宗商住地摘牌！位于江海区河南下沙2号地段，江南路东侧，属三旧改造项目。

  截止到当日10时00分，共有1名竞买人参与了本次报价/竞价，最终(最高)报价人为江门市志力贸易有限公司（即星海湾）。

公告大厅截图

天眼查截图

  地块详情：楼面价4100元/㎡起拍 

  本次地块为江门市JCR2020-134(江海12)号地，用途为城镇住宅用地、其他商服用地，出让建设用地面积4660.69平方米（约6.99亩），挂牌起始总价为5162万元，起拍楼面价4100元/㎡。

JCR2020-134(江海12)号地块成交信息

  规划指标方面，地块规划用地面积6416平方米（9.62亩），建设用地面积4663平方米（6.99亩），容积率1.0-2.7，计算容积率总建筑面积4663-12590平方米，其中商业建筑面积≤1888平方米；建筑密度：≤35%；塔楼密度≤15%；绿地率：≥30%；建筑高度控制：限高80米。

  挂牌出让宗地的基本情况和相关指标要求如下：

  竞买规则为：最高限制地价为8679万元（6894元/㎡），当报价达到最高限制地价时，以“最高限价+“200平方米住宅建面及2.4个标准小车位”为一个整体的竞配指标，并以整体竞配指标的整数倍作为增价幅度。而本次竞拍没达到最高限制地价，价高者得。

  原权属人有土地及地上物补偿 

  本宗地原土地使用权属人为江门市江海区滘头红星经济合作社，改造地块面积8005平方米。

  根据《江门市市区"三旧"改造实施意见（试行）》（江府[2017]19号）文件精神，将旧厂房用地改造为商住用地，通过公开出让确定改造主体的项目，原土地使用权属人可获得以下土地及地上物的补偿：

  1、公开出让项目核定规划容积率2.0以下（含）部分，相应成交额的60％拨付给原土地使用权属人；

  2、公开出让项目核定规划容积率2.0-2.5（含）部分，相应成交额的40%拨付给原土地使用权属人；

  3、公开出让项目核定规划容积率2.5以上部分，相应成交额的10%拨付给原土地使用权人；

  按江府[2017]19号、江三旧办[2018]17号文件规定的货币补偿资金分配比例以实物方式补偿给原土地使用权属人。

  该项目改造后实际移交政府的公益性用地面积为3342平方米，占改造地块比例41.75%。该地块原土地性质（工业）基准地价为659元/平方米，超出15%部分按原土地性质地价在土地出让金中拨付给原土地使用权人。

  该宗地属于集体工业用地，已完善征收和建设用地手续，按照划拨权益价值予以补偿（即659元/平方米×60%），经核实该宗地超出15%部分总需拨付84.66万元给原土地使用权人。

  根据《江门市人民政府关于印发<江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）>的通知》（江府[2017]19号）文件精神，江门市江海区滘头红星经济社在该地块公开出让后回购1685平方米商铺，回购价格由土地成本和建筑成本构成，具体落实方案由竞得人和原土地使用权人参考规划设计方案商定。

  周边新房均价约10500元/㎡ 

  地块周边在售项目较少。其中，江门东汇城在售1/2栋洋房，建面约92-112㎡，毛坯均价约10500元/㎡；星海湾华庭在售45-200㎡临街商铺，均价约15000元/㎡，折后约9800元/㎡起。

  地块或将进行一轮改造，

  期待它以“新面貌”出现！