正文

  编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

  继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

  城市综述：2020年初，受疫情影响，江门楼市遭遇灰暗时刻。随后，房企尝试各种新型营销手段，以价换量，后期稳中上扬，全年新房成交6.1万套，创近3年高峰。与新房相比，二手房成交却连跌3年，部分区域一二手房价倒挂现象加剧。土地共成交54宗，面积下降均价却略有上浮。展望2021年，市场总体仍以“稳”字当头，刚改为主场，房价或将稳中有升。

  一、新房：成交6.1万套，创近3年峰值

  据江门住建局官方数据显示，2020年1-12月江门全市卖房共61044套，同比上涨13.1％；成交面积约673.83万㎡，同比上涨13.3％；住宅成交均价为8184元/㎡，同比上涨1.5％。

  从走势来看，2020年初，疫情席卷而来，连同江门在内的多个城市售楼处暂停营业，房地产行业遭遇大半个月的灰暗时刻，2月江门新房仅成交1126套，同比下跌60%，为近3年来成交量最低的月份。

  经过近两个月的“艰难前行”，楼市逐步回暖，不少楼盘人气逐渐上涨，3-4月成交量明显增加，迎来“红5月”，同比2019年同期上涨22%。

  随后，房企迫于营销压力，尝试各种新型营销手段，踊跃在线上直播卖房，此外优惠促销不断，以特价房、一口价吸引购房者，冲刺金九银十。

  数据就是最好的证明，银十新房卖破7000套，同比2019年同期上涨45%。这一年，江门楼市虽“饱经风霜”，但最终仍交上了满意的答卷，全市卖房超6.1万套，创下近3年成交峰值。

  从区域来看，台山因区位价值明显且推货充足，带来成交12546套的佳绩；而江海补仓货量较少，成交套数相对偏低。

  2020年，市区热点板块仍是楼市的主战场，综合交通、价格、教育以及便利程度等因素，枢纽新城、府西小区、滨江新城等多个区域备受购房者关注。

  枢纽新城迎来了大跃升的元年，在交通枢纽江门站交通利好加持下，区域关注度快速上升，房价居高不下，处于江门第一阶梯，约在1.4-2万元/㎡之间。

  府西小区建设近年来按下了“加速键”，商业中心、学校、医疗、公园配套纷纷落成，是近两年是量价升速最快的板块，同样受到大部分购房者追捧，其中，区域高价地项目房价15000元/㎡，突破区域“天花板”。

  滨江新城，作为是江门未来发展的中心，聚集不少“高价地”项目，将聚集多个高品质居住区，未来有滨江CBD、银葵医院等配套加持，升值幅度可观。

  从个盘销售情况来看，2020年，江门市区2盘全年一手住宅卖破千套，销售成绩出色。

  2020年江门市区网签套数排第一的是新会保利西海岸，网签1150套，网签面积约14.2万㎡；印象海伦湾网签1041套、网签11.6万㎡位列第二；而位列第三的是方圆云山诗意，网签845套，网签面积约10.1万㎡。（以上为网签数据，来源：江门房协网，数据四舍五入得）

  房价方面，2020年1-12月，江门全年房价总体呈稳定状态，全市新房成交均价为8184元/㎡，同比上涨1.5％。

  从走势图可见，全市新房成交均价在2月跌至“低谷”后上扬，12月为全年“高峰”。

  各区房价而言，2020年依旧是蓬江区均价最高，为10933元/㎡；而最低的为恩平市，均价5652元/㎡。从价格涨幅看，2020年新会区价格涨幅最大，为10.8％，尤其在枢纽新城江门站利好影响之下，这一年周边热盘房价有所上涨，房价居高不下，高达2万/㎡。

  据近3年（2018-2020年）数据显示，2020年全市成交套数、成交面积均创下近3年高峰，成交均价“坚挺”，稳定在8字头。

  二、二手房：成交连跌3年，一二手房价倒挂现象加剧

  二手市场同样受到春节及疫情的影响，2月成交情况不太理想，是全年成交“低谷”，随后波动上涨，至7月达到全年高位，成交2651套。7月过后，在12月出现成交“次高峰”，成交2615套。

  根据江门市住房和城乡建设局数据显示，2020年1-12月二手房（库量房）成交面积为343.74万平方米，住宅成交面积为259.29万平方米，住宅成交套数为24860套。

  截至2020年12月31日，江门二手房住宅成交24860套，环比去年下跌13.5%，二手房的成交量持续三连跌。

  根据江门房协网网签数据显示，江门市区二手房交易均价约为5700-7600元/㎡。

  据经纪人介绍，2020年市区一二手房价倒挂现象加剧，二手市场交易量有微幅下滑。目前，市区电梯房普遍售价每平米一万元左右，步梯房每平米五千左右。

  因为地段、配套等原因，市区内中心地段二手房比个别新房价格贵，北环路两侧学位房房价高达1.4-1.6万元/㎡，远超新房价格。

  三、政策：15条助力市场回归常态

  在“房住不炒”的大背景下，江门的房地产政策仍然以“稳”为主，出台一系列促进房地产市场健康发展的利好政策。其中，对购房者影响较大的有支持各地人才来江门购买首套房，以及支持职工购买自住住房，提高公积金个人住房贷款最高额度。

  2020年3月6日，江门市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，用15条“真金白银”具体举措统筹做好疫情防控和复工复产工作，缓解疫情对房地产行业的冲击，助力房地产行业回归市场常态。

  该文件主要举措有：实施“预申请”提升企业拿地意愿、土地出让金可分期缴纳； 房企可延期缴纳基础设施配套费；适时调整个人公积金贷款额度；支持各地人才来江门购买首套房；完善楼盘周边教育医疗等公共配套等。

  此外，江门支持职工购买自住住房，自2020年3月16日起，江门市提高公积金个人住房贷款最高额度。调整后，首套房一个职工最高可申请30万元，两个职工或以上最高可申请60万元；第二套房一个职工最高可申请25万元，两个职工或以上最高可申请50万元。

  四、土地：54宗208.7万方，面积下降均价上涨

  2020年江门土地市场表现“毫不逊色”，据乐居不完全统计，江门全市共出让61宗商住/商业用地，成交54宗，成交面积共约208.7万㎡，成交金额共约195亿。

  尤其在下半年，土地供应集中发力，出现“推地潮”，市区1日连挂3地，面积超两百亩，点燃“土拍热情”。

  土地竞拍更是“龙争虎斗”，优质地块遭品牌房企集体“哄抢”。如，新会枢纽新城靓地[JCR2020-186（新会34）号地]经过超80轮报价，最终由佳兆业“收入囊中”，成交总价约7.9亿+配建44倍（200平方米住宅建面及3个小车位），折合楼面价7698元/㎡，拍出2020年江门商住地成交楼面价最高的地块。

  2020江门商住地成交楼面价****0：

  值得一提的是，江门今年“最贵的地”位于蓬江区，成交总价约16.84亿，由粤海摘下。

  2020江门商住地成交金额****0：

  纵观近5年土地市场，成交面积高峰值在2018年，而成交金额有两个“小高峰”，分别出现在2018年和2020年。今年土地市场成交总面积同比下降7.53％；成交总金额同比上涨4.45％。

  五、租赁市场：商铺、公寓租金下降

  2020年，江门租房市场遇冷，商铺、公寓租金小幅下降。不少业主反馈，商户经营比较困难，租客“入不敷出”，生活压力大，租金能维持现状已经很不错。

  中介表示，租赁市场区域分化明显，江海区由于聚集众多高新产业，不断拉动人口流入，租房市场相对稳定；而蓬江以商业运营为主，经历益华广场二期易主、港口路的商家大量关门、地王又一城、益嘉园、艾迪公寓商业流拍等等，这一年商业遭遇困境重重，租房市场价格下跌。

  六、观望心态强烈，买房更加理性

  乐居通过采访和调查发现，2020年，因市场货量多，购房者买房更加理性，观望的心态更强烈，考虑对比地段、户型和价格等因素，相对以往多。

  目前，市场80-120㎡的货量居多，客户群体分散，除非个盘有独特优势，如价格优势、景观资源优势等，否则成交量不如2019年；市场超120㎡的大面积户型选择较少，成交相对可观。

  过去一年在买房路上的李小姐表示，比较心仪的楼盘价格稳中上升，而稍有欠缺的产品，打折优惠不断。她深深感受到，好产品的价格会比较稳定，她觉得明年不会太大幅度上涨，未来一年可以用心挑房子，买房心理预期价位在8000-9000元/㎡，在此价格段的产品会重点关注。

  媒体工作者周先生表示，2021年楼市或将延续2020年的走势，预计总体仍以稳为主，部分房企产品缺乏竞争力，或受到回款压力，而降价走量，购房者可理性买房。

  而地产经纪人周小姐表示，在大湾区协同发展下，或将有更多人才置业江门，预计房价会有所上涨。过去的2020年因为受到疫情的影响，整个楼市趋于平稳，价格无明显涨幅，房价稍微比过去一年便宜，是买房捡漏的好时机。

  地产从业人士潘先生表示，在各大区域中，新会枢纽新城的区位定位更为明确、配套不断升级、区域购买力强，也是众多品牌开发商非常看好的区域，因此未来看好枢纽新城的发展。

  七、预测2021：刚改为主场，房价或稳中有升

  2020年，疫情影响下的江门房地产市场整体趋于平稳，楼市成交分化明显，地处优质地段、有独特优势的项目成交量领跑江门、成交价格居高不下，未来或将继续上涨。非优质地段、无优势特点的项目成交量无明显增长、成交价格涨幅空间也不大。

  预计2021年市场总体仍以“稳”字当头，刚改为主场，房价或将稳中有升。枢纽新城、今古洲片区、府西片区、滨江新城这些热点片区将继续保持热度，未来被持续看好。

  本次调查采写人：黄洁莹 黎婷婷 文婷苇

  2021年1月14日